HUKUKSAL YARDIM

Kira Sözleşmesinin Sonlandırılması, Feshedilmesi

Kira sözleşmesinin sonlandırılması yolları kiraya konu yerin konut veya çatılı olması ile çatısız yer olmasına göre farklılık arz etmektedir. Bu yazımızda ilk olarak konut veya çatılı işyerlerinde kira sözleşmesinin sonlandırılması hususunu kiraya veren ve kiracı bakımından incelenip, yazımızın devamında ise çatısız yerlere ilişkin kira sözleşmesinin sonlandırılması açıklanacaktır. Yazımızın sonunda bulunan kira sözleşmesinin sonlandırılması açışından Yargıtay Kararlarına ise, buraya tıklayarak ulaşabilirsiniz.

 

Konut ve Çatılı İşyerlerinde Kira Sözleşmesinin Sonlandırılması Yolları

1-Bildirim Yoluyla Kira Sözleşmesinin Sonlandırılması

Belirli Süreli Kira Sözleşmesinin Sonlandırılması

TBK m.347/1’e göre, Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Madde hükmünden anlaşılacağı üzere kiracı her zaman belirli süreli kira sözleşmesini belirlenmiş olan sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmak suretiyle kira sözleşmesini sonlandırabilecektir.

Ancak kiraya veren, belirlenen sürenin bitimi nedeniyle her zaman bildirimde bulunmak suretiyle kira sözleşmesini sonlandırma hakkına sahip değildir. Kiraya verenin, belirlenen sürenin bitimi nedeniyle bildirim yoluyla kira sözleşmesini sonlandırabilmesi için kira sözleşmesi için on yıllık uzama süresinin dolmuş olması gerekir.

Örneğin, tarafların 11.12.2014 tarihinde beş yıl süreli kira sözleşmesi yapmış olduğunu varsayalım. Kiraya veren, 11.12.2019 tarihinde beş yıllık sürenin dolması nedeniyle, kira sözleşmesini bildirim yoluyla feshedemeyecektir. Kiraya verenin bildirim yoluyla kira sözleşmesini feshedebilmesi için, 11.12.2019 tarihinden sonraki, on yıllık uzama süresinin dolması gerekir. Dolayısıyla bu durumda kiraya veren ancak 11.12.2029 tarihinde  bildirim yoluyla kira sözleşmesini sonlandırabilecektir. Fakat kiraya veren tarafından bildirimin on yıllık uzama süresinden üç ay önce yapılması gerekir. Bu nedenle kira sözleşmesinin sonlandırılması bildirimi en geç 11.09.2019 tarihinde, kiracıya ulaşmış olmalıdır.

 

Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesinin Sonlandırılması

Türk Borçlar Kanunu m.347/2’ye göre, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.

Madde hükmünde belirtildiği üzere, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı genel hükümlerde belirtilen bildirim koşullarına uymak suretiyle her zaman kira sözleşmesini sonlandırabilecektir.

Fakat kiraya veren, kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden itibaren ancak on yıl geçtikten sonra, genel hükümlerde belirtilen bildirim koşullarına uymak suretiyle kira sözleşmesini sonlandırabilecektir.

Belirsiz süreli kira sözleşmesinin bildirim yoluyla sonlandırılmasına ilişkin genel hüküm TBK m.329’dur. Maddeye göre, taraflardan her biri, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir.

Örneğin, taraflar arasında 17.01.2014 başlangıç tarihli belirsiz süreli kira sözleşmesinin bulunduğunu varsayalım. Kiracı, her altı aylık dönemin sonunda üç aylık bildirim süresine uyarak kira sözleşmesini feshedebilecektir. Bu bağlamda kiracı, en geç 17.04.2014 tarihinde kiraya verene kira sözleşmesini sonlandıracağı bildirmek koşuluyla, ilk altı aylık dönemin sonu olan 17.07.2014 tarihinde sözleşmeyi sonlandırabilecektir.

Kiraya veren ise on yıllık geçtikten sonra, üç aylık bildirim süresine uymak suretiyle sözleşmeyi feshedebilecektir. Dolayısıyla kiraya veren, 17.01.2024 tarihinde, en geç 17.10.2023 tarihinde bildirimde bulunarak kira sözleşmesini sonlandırabilecektir. Bir sonraki dönemde sonlandırmak isterse de; sonraki altı aylık dönemin sonu olan 17.07.2024 tarihinde, en geç 17.04.2024 tarihinde kiracıya bildirimde bulunmuş olması koşuyla kira sözleşmesini sonlandırabilecektir.

Bildirimin Geçerliliği

TBK m.348’e göre, konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır. Dolayısıyla sözlü olarak bildirim yapıldığından bahisle kira sözleşmesinin sonlandırılması yönünde tahliye davası açılamayacaktır.

Aile Konutuna İlişkin Kira Sözleşmesinin Sonlandırılması

TBK m.349, “Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez.

Bu rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracı, hâkimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilir.

Kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması hâlinde kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır.” hükmüne amirdir.

 

2-Dava Yoluyla Kira Sözleşmesinin Sonlandırılması

Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebeplerle

A-Gereksinim, Yeniden İnşa ve İmar
  1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
  2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,

belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.(TBK m.350)

Fesih dönemi ve fesih bildirimine ilişkin sürelere nasıl uyulacağına ilişkin, yukarıda bildirim yoluyla kira sözleşmesinin sonlandırılması başlığı altında, belirli süreli ve belirsiz süreli kira sözleşmeleri açısından açıklama yapılmıştır.

B-Yeni Malikin Gereksinimi

Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.(TBK m.351)

Kiracıdan Kaynaklanan Sebeplerle

A-Tahliye Taahhüdü

Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.(TBK m.352/1)

B-Kira Borcunun Ödenmemesi Nedeniyle Kiracıya İki Haklı İhtar Yapılması

Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.(TBK m.352/2)

İki haklı ihtarın aynı kira yılı içinde ve farklı aylara ilişkin olması gerekmektedir. İhtarın yapıldığı sırada kira sözleşmesinde öngörülen sürede, kira bedeli ödenmemiş bulunmalıdır.

C-Kiracının Aynı Belde ve İlçe Sınırları İçerisinde Konutu Bulunması ve Kiraya Verenin Kira Sözleşmesinin Kurulması Sırasında Bu Durumu Bilmemesi

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.(TBK m.352/3)

Dava Süresinin Uzaması

Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.(TBK m.354)

Dava Sebeplerinin Sınırlılığı

Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemeyeceği TBK m.354’de belirtilmiştir.

Bu bağlamda kanunda sayılan sebeplerden ayrıca sözleşmede sebep belirleyerek, kira sözleşmesinin kiracı aleyhine sonlandırılması mümkün olmayacaktır.

Çatısız Gayrimenkullara İlişkin Kira Sözleşmesinin Sonlandırılması

Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde

TBK m.327’ye göre, açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse, kira sözleşmesi bu sürenin sonunda kendiliğinden sona erer.

Taraflar, bu durumda, açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse, kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür.(TBK m.327/2)

Bu bağlamda, kira sözleşmesinde belirlenen sürenin sonunda taraflardan biri devam etme iradesi açıklamaması halinde sözleşme son bulmuş olacaktır.

Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesinde

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan her biri, daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Fesih dönemlerinin hesabında, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır.

Sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur.(TBK m.328)

Bu bağlamda Kanunda taşınmaz ve taşınır yapı kiraları başlığı altında, taraflardan her birinin, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebileceği belirtilmiştir.(TBK m.329)

Yargıtay Kararları

Davacının Kirada Oturması Durumunun İhtiyacının Varlığının İspatında Tek Başına Yeterli Olacağına İlişkin

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2014/3336 E. 2014/4259 K. sayılı Kararı şu şekildedir:

“…Olayımıza gelince; davacının halen kirada oturmakta olduğu hususu dosya kapsamı ile sabit olup, esasen bu husus mahkemenin de kabulündedir. Mahkemece her ne kadar davanın ispatına yönelik tanık delili bildirilmediğinden bahisle davanın reddine karar verilmiş ise de, konut ihtiyacına dayalı davalarda ihtiyaçlının kirada oturması ihtiyacın varlığı açısından yeterlidir. Davacının kirada oturduğu konusunda uyuşmazlık bulunmadığına göre ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kabulü ile davalının tahliyesine karar vermek gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir…”

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2013/2188 E. 2013/4985 K. sayılı Kararı şu şekildedir:

“…Olayımıza gelince; davacının kızının Keban ilçesinde öğretmenlik yaptığı ve lojmanda kaldığı, oğlunun ise Elazığ Eğitim ve Araştırma Hastanesinde doktor olup halen kirada oturmakta olduğu hususları dosya kapsamı ile sabit olup, esasen bu husus mahkemenin de kabulündedir.

Mahkemece her ne kadar davacının çocuklarından öğretmen olanın lojmanda kaldığı, doktor olanın ise kirada olmakla birlikte tahliye tehdidi altında olduğuna dair dosyada delil olmadığı, her iki çocuğunda memur olması sebebiyle Elazığ’da ikametlerinin geçici olabileceği, ayrıca sosyal ve ekonomik durumlarının da nazara alınarak ihtiyacın gerçek ve samimi olmadığından bahisle davanın reddine karar verilmiş ise de, konut ihtiyacına dayalı davalarda ihtiyaçlının kirada oturması ihtiyacın varlığı açısından yeterli olup, ayrıca tahliye tehdidi altında bulunması gerekmemektedir.

Davacının, özellikle doktor olan oğlunun Elazığ merkezde kirada oturduğu konusunda uyuşmazlık bulunmadığına göre ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kabulü ile davalının tahliyesine karar vermek gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir…”


Somut Olaylar Işığında İhtiyaç İddiasının Değerlendirilmesine İlişkin

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/7019 E. 2017/17123 K. sayılı Kararı şu şekildedir:

“…Olayımıza gelince; davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.01.2010 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı, 07.01.2016 tarihinde süresinde işbu davayı açmıştır. Davacı, kendisinin de restoran işletmeciliği yaptığını ve ihtiyaçlı oğlunun yıllardır yanında çalışmakta olduğunu, davaya konu kiralananda oğlu için ayrı bir restoran açacağını belirterek tahliye isteminde bulunmuştur.

Her ne kadar Mahkemece; davacının işletmekte olduğu işyerinin, çevredeki en büyük işletmelerden biri olduğu, babasına ait işletmenin başında duran ihtiyaçlının ise asgari ücret alarak çalıştığının kabul edilemeyeceği belirtilerek ihtiyaç iddiasının samimi olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş ise de; gerek davacı gerekse de davalı tanıkları, davacının oğlunun yakın zamanda evlendiğini ve maddi açıdan zorluğa düştüğünü bu sebeple de davaya konu yeri kendi adına işletmeye ihtiyacı olduğunu bildirdiklerinden, davacının ihtiyacını tanık anlatımları ile ispatlamış olduğunun kabulü gerekir.

Davacının işletmesinin çevredeki en büyük işletmelerden biri olması, ihtiyaçlının babasının yanında çalışmasını zorunlu kılmayacağından, bu durum ihtiyacın samimi olmadığını göstermez. Kiralananın yapılacak iş ile aynı mahiyette olduğu da değerlendirildiğinde Mahkemece kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bozulması gerekmiştir…”

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/7268 E. 2017/16908 K. sayılı Kararı şu şekildedir:

“…Olayımıza gelince; davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.01.2010 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı, 07.01.2016 tarihinde süresinde işbu davayı açmıştır. Davacı, kendisinin de restoran işletmeciliği yaptığını ve ihtiyaçlı oğlunun yıllardır yanında çalışmakta olduğunu, davaya konu kiralananda oğlu için ayrı bir restoran açacağını belirterek tahliye isteminde bulunmuştur.

Her ne kadar Mahkemece; davacının işletmekte olduğu işyerinin, çevredeki en büyük işletmelerden biri olduğu, babasına ait işletmenin başında duran ihtiyaçlının ise asgari ücret alarak çalıştığının kabul edilemeyeceği belirtilerek ihtiyaç iddiasının samimi olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş ise de; gerek davacı gerekse de davalı tanıkları, davacının oğlunun yakın zamanda evlendiğini ve maddi açıdan zorluğa düştüğünü bu sebeple de davaya konu yeri kendi adına işletmeye ihtiyacı olduğunu bildirdiklerinden, davacının ihtiyacını tanık anlatımları ile ispatlamış olduğunun kabulü gerekir.

Davacının işletmesinin çevredeki en büyük işletmelerden biri olması, ihtiyaçlının babasının yanında çalışmasını zorunlu kılmayacağından, bu durum ihtiyacın samimi olmadığını göstermez. Kiralananın yapılacak iş ile aynı mahiyette olduğu da değerlendirildiğinde Mahkemece kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bozulması gerekmiştir…”

Belirli Süreli Kira Sözleşmesinde Belirlenen Sürenin Üzerine On Yıl Uzama Süresi Geçtikten Sonra Fesih Bildirimiyle Kira Sözleşmesinin Kiraya Veren Tarafından Sonlandırılabileceğine İlişkin

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2018/1108 E. 2018/6817 K. sayılı Kararı şu şekildedir:

“…Taraflar arasında imzalanan 01.04.2004 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesi geçerli olup tarafları bağlar. Kira sözleşmesinde 10 yıl olarak kararlaştırılan sözleşme süresi 31.03.2014 tarihinde dolmuş olup, bu tarihten itibaren Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesinde belirlenen 10 yıllık uzama süresi işlemeye başlayacağından, 31.03.2024 tarihinden önce bildirim yoluyla taşınmazın tahliyesinin istenemeyeceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmiş olması doğru olmamış…”

Bir Önceki Süresinde Açılmayan Davada Tahliye İstemli Dava Dilekçesinin Davalıya Tebliğinin Feshe İlişkin Bildirim Sayılacağına ve Yeni Davada Kira Sözleşmesinin Sonlandırılmasında Dikkate Alınacağına  İlişkin

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/15898 E. 2017/15375 K. sayılı Kararı şu şekildedir:

“…Davacının, aynı sebebe dayalı olarak açtığı, süre yönünden reddedilen … 12. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2014/175 Esas, 2014/603 Karar sayılı dosyasında, dava dilekçesi davalıya 02/03/2014 tarihinde tebliğ edilmiştir. O davanın dava dilekçesinin tebliği de ihtar yerine geçeceğinden en az üç ay öncesini kapsayacak şekilde fesih iradesi davalı kiracıya bildirilmiştir. Bu bildirime göre dava 29/04/2015 tarihinde süresinde açılmıştır. Bu nedenle 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347/1. maddesindeki belirtilen şartların gerçekleştiği anlaşılmakla davanın kabulü ile davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile tahliye isteminin reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir…”

 

Tahliye Taahhüdünden Sonra Yeni Kira Sözleşmesi İmzalanması Durumunda Tahliye Taahhüdünün Hükümsüz Kalacağına İlişkin

Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2017/1615 E. 2017/4518 K. sayılı Kararı şu şekildedir:

“…Davacı vekili, 07.01.2014 tanzim ve 01.10.2015 tahliye tarihli tahliye taahhüdüne dayanarak, davalı hakkında 07.10.2015 tarihinde icra takibi başlatmıştır. Davalı, gerek icra takibine karşı süresinde yaptığı itirazında gerekse mahkemedeki savunmalarında, taahhütnamedeki imzaya karşı çıkmamış, sözleşmenin yenilendiğini, taahhüdün baskı altında verildiğini ileri sürmüştür. Davacı yazılı sözleşme ve tahliye taahhüdüne dayandığına göre davalının sözleşmenin yenilendiğini ya da uzatıldığını aynı kuvveti haiz yazılı bir belge ile kanıtlaması gerekir.

Davalı, takibe dayanak yapılan 07.01.2014 tarihli adi yazılı tahliye taahhüdünden sonra, davacı ile aralarında 07.09.2014 tarihli kira sözleşmesi akdedilerek kira sözleşmesinin yenilendiğini ileri sürmüş ve taraflarca akdedildiği anlaşılan 07.09.2014 başlangıç tarihli kira sözleşmesini dosyaya sunmuştur. Bu durumda tahliye taahhüdünden sonra, davacı tarafça itiraz edilmeyen 07.09.2014 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesi ile kira sözleşmesinin yenilendiği ve tahliye taahhüdünün hükümsüz kaldığı değerlendirilerek Mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçeyle davanın kabulü ile kiralananın tahliyesine karar verilmesi doğru değildir…”


Kanunda Sayılan Kira Sözleşmesinin Sonlandırılması Sebeplerinden Farklı Olarak Sözleşmedeki Kiracı Aleyhine Sebeplere Dayanarak Kira Sözleşmesinin Sonlandırılması Davasının Kabul Edilemeyeceğine İlişkin

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/4496 E. 2015/6451 K. sayılı Kararı şu şekildedir:

“…Dava konusu edilen işyerine ilişkin, taraflar arasında akdedilen 1.12.2013 başlangıç tarihli ve 4 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin 3. maddesinde iki ay önceden yazılı olarak haber vermek kaydıyla kiracı veya kiraya verenin dört yılı beklemeksizin sözleşmeyi feshedebileceği ve ilgili fesih durumunda tarafların müspet-menfi zararlarına ilişkin herhangi bir hak talebinde bulunamayacağı kararlaştırılmıştır.

 Kiralanan çatılı işyeri vasfında olduğundan 6098 sayılı TBK.nın Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları hükümlerine tabi olup, kanunda belirtilen tahliye sebepleri sınırlıdır. Aynı Yasanın 354. maddesine göre dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez, 347. maddesi gereğince kiracı kira süresinin bitiminden en az on beş gün önce kiralananı tahliye edeceğini kiralayana yazı ile bildirmek suretiyle sözleşmeyi feshetmediği takdirde, sözleşme aynı şartlarla bir yıl daha uzamış sayılır.

TBK.nın Konut ve Çatılı İşyerleri hakkındaki hükümler kiralayana sözleşme maddesine dayanarak feshi ihbar nedeniyle akdi fesih hakkı tanımaz. Türk Borçlar Kanununda ve özel kanunlarda gösterilen haller dışındaki sebeplerle tahliye kararı verilemez. Bu halde sözleşmenin 3. maddesi kiraya verene tek taraflı olarak akdi feshetme hakkı vermez. Davada 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununda yazılı olan tahliye sebeplerinden hiçbirine dayanılmadığına göre, davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile tahliye kararı verilmesi usul ve yasaya aykırıdır…”

Halihazırda Kiracı Olan Ve İşini Büyütmek Amacıyla Kiracı Olduğu Dükkandan Başka Yeni Bir Dükkanı Alanın Gerçekten İhtiyacının Bulunup Bulunmadığının Dükkanları Karşılaştırmak Suretiyle Tespit Edilmesi Gerektiğine İlişkin

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/8534 E. 2018/509 K. sayılı Kararı şu şekildedir:

“…Oysa kiralananın halen iş yapılan yerden üstün olduğu ileri sürülmemiş olsa bile ihtiyaç iddiasının içinde bu husus da mevcut olduğundan mahkemece uzman bilirkişi aracılığıyla keşif yapılarak kıyaslama suretiyle bu hususun belirlenmesi gerekir.

Somut olayda; davacı, halen kirada kırtasiye işini yürüttüğünü beyan ettiğinden, mahkemece davaya konu kiralanan taşınmaz ile davacının halen kiracı olarak faaliyetini sürdürdüğü taşınmaz karşılaştırılarak hangisinin daha üstün nitelikte olduğu tespit edilip sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir…”

 

İhtarın Telgraf Yoluyla Yapılması Halinde İhtarnamenin Bizzat Kiracıya Teslim Edilmesi Gerektiğine İlişkin

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/10412 E. 2016/3792 K. sayılı Kararı şu şekildedir:

“…Olayımıza gelince; davacı vekili, dava konusu taşınmazın 12.06.2013 tarihinde müvekkili tarafından satın alındığını ve taşınmazın tamamının müvekkili tarafından ticari faaliyet için kullanılacağını bildirir davalıya 09.07.2013 tarihli telgraf şeklinde ihtarname göndermiş, bu telgraf ihtarı 10.07.2013 tarihinde davalı kiracı …’in yakını…. imzasına tebliğ edilmiştir. Telgraf şeklinde gönderilen ihtarın tebliği Tebligat Kanunu hükümlerine tabi olmayıp, Posta Kanununa tabi olduğundan, tebligatın bizzat muhatabına yapılması gerekir.

Telgraf ihtarı davalı kiracının bizzat kendisine tebliğ edilmediğinden ve davalı da tebligattan haberdar olmadığını bildirdiğine göre, yapılan tebligat, usulüne uygun şekilde yapılmış bir tebligat olarak kabul edilemez ve hukuki sonuç doğurmaz. Bu durumda 6098 Sayılı Kanunun 351. maddesinde belirtilen sürelerde tebliğ ettirilmiş bir ihtar bulunmadığından davanın usulden reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde esasa girilerek hüküm kurulması doğru değildir…

İhtar Tebliğinden Sonra Yapılan Ödemelerin İki Haklı İhtarın Oluşmasına Engel Teşkil Etmeyeceği ile Süresiz Sözleşmelerle Kira Bedelinin Yıllık Olarak Ödenmesi Kararlaştırılan Sözleşmelerde İki Haklı İhtar Oluşmayacağına İlişkin

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/16973 E. 2018/5110 K. sayılı Kararı şu şekildedir:

“…İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz…”

Kanundaki Bildirim Sürelerine Uyulup Uyulmadığı Araştırılırken Kira Sözleşmesinin Sonlandırılması Bağlamındaki İhtarnamenin Notere Verilme Tarihinin Değil, Kiracıya Tebliğ Tarihinin Esas Alınması Gerektiğine İlişkin

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/11403 E. 2016/4059 K. sayılı Kararı şu şekildedir:

“…Somut olayda; taraflar arasında 01.07.1997 başlangıç tarihli 3 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Bu durumda 27.02.2014 keşide tarihli ihtarın tebliğ tarihi araştırılarak, sözleşmenin başlangıç tarihine göre 01.07.2013 – 31.06.2014 dönemi için 3 ay öncesinden ihtar tebliğ edilmiş ise davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile tahliye isteminin reddine karar verilmesi doğru değildir…”

Uygulanacak Hükümlerin Belirlenebilmesi Açısından Kiralananın Çatılı mı Çatısız mı Olduğunun Belirlenmesi Gerektiğine İlişkin

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2016/6359 E. 2016/4846 K. sayılı Kararı şu şekildedir:

“…Kira sözleşmesinden davaya konu taşınmazın çatılı mı çatısız mı olduğu anlaşılamadığı gibi bilirkişi raporundan da anlaşılamamıştır. Bu nedenle mahkemece bilirkişiden ek rapor alınarak taşınmazın çatılı işyeri niteliğinde olup olmadığı belirlenmeli ve her iki durumda da davanın süresinde açılıp açılmadığı üzerinde durularak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile karar verilmesi doğru değildir…”

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/2175 E. 2014/3891 K. sayılı Kararı şu şekildedir:

“…Bu durumda uyuşmazlığın çözümü için öncelikle kiralananın galip vasfının belirlenmesi ve kiralananın TBK genel hükümlerine mi, yoksa 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunun konut ve çatılı iş yeri kiralanmasına ilişkin hükümlerine mi tabi olduğu konusunda uzman bilirkişiden denetime elverişli ek rapor alınması ve varılacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde eksik inceleme ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir…”

Boş Arsanın Kira Sözleşmesinin Sonlandırılması Bakımından Genel Hükümlere Tabi Olduğuna İlişkin

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/743 E. 2017/1031 K. sayılı Kararı şu şekildedir:

“…Davacı 27/06/2012 düzenleme , 02/07/2012 keşide tarihli ihtarnamesinde ve davada yeniden inşa nedeniyle taşınmazın tahliyesini talep etmiş olup taşınmaz gayrimusakkaf, boş arsa vasfında olmakla Borçlar Kanununun adi kiraya ilişkin hükümlerine tabi olduğundan T.B.K.’nun 350/…-son maddesine dayanılarak yeniden inşa nedeniyle tahliyesine karar verilemeyecek ise de..”

 

Baz İstasyonlarının Tbk M.327 Ve Devamı Maddelerinde Düzenlenen Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi Hükümleri Bağlamında Genel Hükümlere Tabi Olduğuna İlişkin

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/7238 E. 2017/16609 K. sayılı Kararı şu şekildedir:

“…Dava konusu kiralananın niteliğinin baz istasyonu olması nedeniyle Konut ve Çatılı işyeri kirası hükümlerine tabi yerlerden değildir. Bu sebeple uyuşmazlığın çözümünde genel hükümlere tabi kira sözleşmesi hükümlerinin uygulanması gerekir. Genel Hükümlere tabi kira sözleşmesinde; …’nun 327. Maddesi gereğince açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse, kira sözleşmesi bu sürenin sonunda kendiliğinden sona erer…”

Genel Hükümlere Tabi Gayrimenkul İçin Sözleşmedeki Belirlenen Sürenin Sonunda Tarafların Kira Sözleşmesini Devam Ettirdiklerine İlişkin Ortak İradeleri Yoksa Kira Sözleşmesinin Sonlanacağına İlişkin

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2014/9150 E. 2014/10903 K. sayılı Kararı şu şekildedir:

“…Kiralanan, niteliği itibariyle Türk Borçlar Kanunu’nun adi kira hükümlerine tabi olup 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 327. (mülga 818 Sayılı Borçlar Kanunu’nun 263.) maddesi gereğince sözleşmede açık ya da örtülü biçimde bir süre belirlenmiş ise, kira sözleşmesi bu sürenin sonunda kendiliğinden sona erecektir. Davalı idare, 24.12.2012 tarihinde tebliğ ettirdiği ihtarname ile kira süresinin sonu olan 01.01.2013 tarihi itibariyle sözleşmeyi sonlandırdığını bildirmiştir. Sözleşmenin feshini bildirir ihtarname hukuki sonuç doğurucu nitelikte olup, kira sözleşmesinin sonu olan 31.12.2012 tarihi itibariyle akit sona erdiğinden bu tarihten sonrası için davacının kiralananda kiracılık sıfatı kalmamıştır…”

 

Genel Hükümlere Göre Kira Sözleşmesinin Sonlandırılması Bildiriminin Süre Bakımından Nasıl Yapılması Gerektiğine İlişkin

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2014/12276 E. 2014/14118 K. sayılı Kararı şu şekildedir:

“…Taşınmaz ve taşınır yapı kiralarıyla ilgili belirsiz süreli kira sözleşmelerinde feshi ihbar süresi Türk Borçlar Kanun’unun 329. maddesi hükmüne göre belirlenir. Anılan madde hükmü gereğince süresiz sözleşmelerde 6 (altı) aylık dönem için 3 (üç) ay önceden kiracıya fesih bildiriminin tebliğ ettirilmesi ve o dönem sonunda tahliye davası açılması gerekir. Fesih dönemlerinin hesabında kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır. Sözleşmede veya Kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur. Konut ve çatılı işyeri kiraları dışındaki diğer kira ilişkilerinde kiralananın tahliyesi için feshi ihbar yeterli olup, başka bir sebep aramaya gerek yoktur.

Taraflar arasındaki kira sözleşmesi 15.09.1999 başlangıç tarihli olup sözleşmenin 4. maddesinde “sözleşme süresinin beş yıl olduğu, sürenin hitamından bir ay önce taraflardan herhangi birinin akdi fesh ettiğini diğer tarafa yazılı olarak bildirmedikçe sözleşmenin aynı şartlarla aynı süre için uzatılmış olacağı” hükmüne yer verilmiştir. Sözleşmenin 4.maddesi ile kira sözleşmesi 5 yıl daha uzamış olup 15.09.2009 tarihinde sona ermiştir. Türk Borçlar Kanunu’nun 327. maddesi gereğince bu sürenin sonunda sözleşme belirsiz süreli kira sözleşmesine dönüşmüştür. Türk Borçlar Kanunu’nun 328. maddesi gereğince belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan her biri daha uzun bir bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırmamışsa yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine dayanarak sözleşmeyi feshedebilir.

Olayımıza gelince, 30.07.2013 keşide tarihli fesih bildirimine dayalı olarak 09.10.2013 tarihinde dava açılmıştır. Ne var ki sözleşmenin kurulduğu tarihe nazaran 09.10.2013 tarihinde dava açılabilmesi için ikinci altı aylık dönem olan (15.03.2013-15.09.2013) dönemi için feshi ihbarın üç ay önceden yani 15.03.2013-15.06.2013 tarihleri arasında çekilmiş olması gerekir. Oysa ki davacı tarafından davalıya gönderilen feshi ihbar bildirimi davalıya 12.08.2013 tarihinde tebliğ edilmiş olup feshi ihbar bildirimi yukarıda anlatıldığı gibi ikinci altı aylık dönemin üç ay öncesine rastlamadığından açılan dava süresinde değildir. Söz konusu ihbara dayalı olarak açılan davanın bu nedenle reddi gerekirken yazılı şekilde tahliyeye karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır…”

Kira Bedelinin Ödendiğinin ve Taşınmaz Tahliye Edildiğinin İspat Yükünün Kiracıya Ait Olduğuna İlişkin

Yargıtay  3. Hukuk Dairesi 2017/5361 E. 2019/1186 K. sayılı Kararı şu şekildedir:

“…Ancak kira sözleşmesinin yenilenmeyeceği ihtarının çekilmiş olması tek başına belirtilen tarihte kiralananın boş olarak kiraya verene teslim edildiği anlamına gelmeyeceğinden, kiralananın boş olarak kiraya verene teslimi tarihine kadar tahakkuk edecek olan kira bedellerinden kiracının sorumlu tutulması gerekir. Kiracı, kiralananı kullanımında bulundurduğu sürece kira bedeli ödemek ile yükümlüdür. Bununla birlikte kira bedelinin ödendiğini ve taşınmazın tahliye edildiğini ispat yükü kiracıya aittir. Buna göre inceleme yapılarak karar verilmesi gerekirken davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir…”       

 

Tahliye İstemiyle Birlikte Kira Alacağının Da Talep Edilebileceğine İlişkin

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2014/346 E. 2014/712 K. sayılı Kararı şu şekildedir:

“…Diğer taraftan kabule göre; tahliye istemi ile birlikte kira alacağı istenmesinde bir usulsüzlük bulunmadığından, alacak istemi konusunda işin esasının incelenmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır…”

Birden Fazla Kiracı Olması Halinde Tüm Kiracılara Karşı Tahliye Davası Açılması Gerektiğine İlişkin

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2014/2373 E. 2014/2971 K. sayılı Kararı şu şekildedir:

“…Somut olayda taraflar arasında uyuşmazlık konusu olmayan 01.10.1983 tarihli kira sözleşmesini kiracı olarak Ü. G. ve D.. T.. imzalamış olup davacı tarafından sadece kiracı D.. T.. hakkında dava açılmıştır. Yukarıda belirtildiği üzere birden fazla kiracı olması halinde tahliye istemi bölünemeyeceğinden, davanın da tüm kiracılara karşı açılması zorunludur. Mahkemece diğer kiracı Ü. G..’ün davaya dahil edilmesi için davacıya süre verilerek taraf teşkili sağlandıktan sonra bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile tahliye isteğinin kabulüne karar verilmesi doğru olmadığından kararın bozulması gerekmiştir…”

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasının Paydaşlarca Da Açılabileceği, Ancak Pay ve Paydaş Çoğunluğun Sağlanması Gerektiğine İlişkin

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2014/2373 E. 2014/2971 K. sayılı Kararı şu şekildedir:

“…Dosyada bulunan tapu kaydından taşınmazın 29/32 payının davacı, 3/32 payının ise dava dışı M. T..ya ait olduğu ve taşınmazın paylı mülkiyet hükümlerine tabi olduğu anlaşılmaktadır. İhtiyaçlının taşınmazın 29/32 payına malik olması davacının dava hakkını ortadan kaldırmaz. Ancak davanın pay ve paydaş çoğunluğunca açılması zorunludur. Dava açılırken pay çoğunluğu sağlanmış ise de paydaş çoğunluğu sağlanamamıştır. Bu nedenle öncelikle 3/32 pay sahibi olan M. T..’nın davaya muvafakatinin sağlanıp bundan sonra işin esasının incelenmesi gerekirken yazılı şekilde davanın kabulü kararı verilmesi doğru değildir…”

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

Başa dön