HUKUKSAL YARDIM

Apartman Aidat Borcu Ödenmemesi

Apartman aidat borcu apartman sakinleri yahut dairede oturan kiracılarca ödenmemesi durumu sıklıkla meydana gelmektedir. Bu yazımızda apartman aidat borçlarının ödenmemesi halinde neler yapılabileceği açıklanacaktır.

Apartman Aidat Borcu Ödenmemesi Halinde Alacak Davası Veya İcra Takibi Başlatılması

Apartman aidat borcunu ödemekle yükümlü olanların ödememesi halinde, yükümlü olanlara karşı icra takibi yahut dava açılabilir. Nitekim Kat Mülkiyeti Kanunu m.20/2’ye göre, Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir.

Madde hükmünden de anlaşılacağı üzere dava veya icra takibi açabilecek kişiler, kat maliklerinden(daire sahiplerinden) her biri yahut yöneticidir.

 

Apartman Maliklerince Ortak Olarak Katılınacak Giderler

Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:

a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;

b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında;

Katılmakla yükümlüdür.

c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.(Kat Mülkiyeti Kanunu m.20/1)

Apartman Aidat Borcu Ödemekle Yükümlü Olan Kişiler

Kat malikleri ile maliklerin bağımsız bölümü kiraya vermesi halinde kiracılar, bağımsız bölüme ilişkin apartman aidat borcu nedeniyle birlikte sorumludurlar. Yani apartman dairesinin sahibi ile apartman dairesinin kiracısı, daireye ilişkin aidat borcunu ödemekle birlikte yükümlüdür.

Nitekim Kat Mülkiyeti Kanunu m.22/1, “Kat malikinin, 20 nci madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.” hükmüne amirdir.

Ancak fıkranın ikinci cümlesinde, kiracının sorumluluğunun ödemekle yükümlü olduğu kira bedeli kadar olduğu belirtilmiş olup, aidat borcunu kiracının ödemesi halinde, aidat borcunu ilişkin yapmış olduğu ödemenin kira borcundan düşürüleceği ifade edilmiştir.

Yargıtay Kararları

Hangi Giderlerden Kat Maliklerinin(Daire Sahiplerinin) Hangi Giderlerden Kiracıların Sorumlu Tutulacağına İlişkin

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi 2017/2405 E. 2018/2562 K. sayılı Kararı şu şekildedir:

“…634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 19 ve 20. maddeleri gereğince kat malikinin sorumluluğu ortak yerlere yönelik bakım onarım giderlerinden olup, kiracının sorumluluğu ise ortak gider avanslarından genel giderler bakımındandır. Buna göre bağımsız bölümün onarım giderleri iyileştirici tadilatlar bağımsız bölümün güçlendirilmesi gibi masraflar bağımsız bölüm malikinin ortak gider aidatı ise kiracının sorumluluğu kapsamında olacaktır. Mahkemece anılan gerekçe ile davanın kısmen kabulüne karar verilmiş ise de borcun dayanağı tüm belgeler getirtildikten sonra borcun dayanağının aidat borcu olup olmadığı, ortak yerlere dair bakım onarım veya tadilat masraflarını kapsayıp kapsamadığı, söz konusu masrafların bağımsız bölüme yönelik kalıcı masraflardan mı yoksa yalnızca aidat bedellerine mi dair olduğu araştırılıp sonucuna göre hüküm kurulmamış olması doğru görülmemiştir…”

Süreklilik Arz Eden Ana taşınmazın Esaslı Tamiratına İlişkin Olanlar Giderlerden Kiracının Sorumlu Tutulamayacağına İlişkin

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi 2008/9018 E. 2008/13197 K. sayılı Kararı şu şekildedir:

“…Dosya içindeki bilgi ve belgelerden; tapu kaydına göre dava konusu edilen 9 nolu bağımsız bölümün malikinin Ata ve Mercan olduğu, davalı M… TAŞ.’nin bu bölümde kiracı olarak bulunduğu, anataşınmazın kalorifer kazanının patlaması sonucu değiştirildiği, davalının anataşınmazda 9 nolu bağımsız bölümde kiracı olduğu anlaşılmaktadır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunumun 22. maddesine göre, kat malikinin 10. maddeleri uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan, gecikme tazminatından bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanılarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.

Aynı Yasa’nın 20. maddesinde de kat maliklerinin, anataşınmazın hangi giderlerinden kiracı ile birlikte sorumlu olacakları belirtilmiştir. Yasanın bu maddesinde sayılan ortak giderler arasında süreklilik arz eden anataşınmazın esaslı tamiratına ilişkin olanlar bulunmamaktadır.

Somut olaya gelince; dava konusu anataşınmazın tamamlayıcı parçası olan kalorifer kazanının tümden değiştirilmesi ile ilgili giderlerin doğrudan doğruya kat maliki tarafından karşılanması gerektiği dikkate alınmadan, Yasa hükümlerinin yanlış yorumlanması sonucu bağımsız bölümde kiracı olarak bulunan davalıdan sözü edilen masrafın tahsili için yürütülen icra takibi sonucu açılan itirazın iptali davasının kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir…”

Apartmana Yapılan Onarımdan Faydalanılmadığından Bahisle Kat Maliklerinin Giderlere Katılmaktan Kaçınamayacağına İlişkin

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi 2017/10699 E. 2019/1595 K. sayılı Kararı şu şekildedir:

“…Mahkemece bozma kararına uyulduktan sonra yapılan yargılama sonucu, dava konusu anataşınmaza ait yönetim planının 13/1.maddesinde kat maliklerinden hiçbiri, ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkında vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle, gider ve avans payını ödemekten kaçınamayacağının düzenlendiği, 08/11/2014 tarihli kat malikleri kurul kararının 5 no’lu bendi incelendiğinde; binanın dış cephe yalıtım kaplamasının yapılmış olması nedeniyle sitenin toplam yalıtım gideri 66.017,46 TL’nin (Altmış altı bin on yedi lira kırk altı kuruş) yönetim planına uygun olarak maliklerin arsa payı oranında, yönetici tarafından hesaplanan Ek-II tabloda belirtildiği, miktarların malikler tarafından öğrenildiği veya tebliğ edildiği tarihten itibaren 1 ay (bir ay) içerisinde ödenmesinin kararlaştırıldığı, kat malikleri kurulu tarafından alınan 5 no’lu bentteki kararın Kat Mülkiyeti Kanununun 20.maddesi ile site yönetim planının 12. ve 13. maddesine uygun olduğu, 08/11/2014 tarihinde alının tüm kararlar incelendiğinde; alınan kararların nitelik çoğunluk gerektirmediği ve Kat Mülkiyeti Kanunu ile site yönetim planına aykırılık teşkil etmediği, ayrıca toplantının başkaca iptalini gerektiren sebebin de bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dosyadaki yazılara, kararın bozmaya uygun olmasına ve delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, yerinde görülmeyen bütün temyiz itirazlarının reddi ile usule ve yasaya uygun olan hükmün ONANMASINA…”

İşbu karara ilişkin somut olayda yönetim planında giderleri ödemekten kaçınılamayacağı düzenlenmiş olsa da; aynı zamanda Kat Malikleri Kanunu m.20/1-c,Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.” hükmüne amirdir.

İlgili Bağımsız Bölümden(Daireden) Sürekli Yararlanan Kişi Konumunda Bulunanların da Apartman Aidat Borcu Nedeniyle Sorumlu Olacağına İlişkin

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi 2002/12184 E. 2003/1121 K.sayılı Kararı şu şekildedir:

“…Kat Mülkiyeti Yasasının 22. maddesi, kat malikinin 20.madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından,bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma ( sükna ) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı şekilde faydalananların da müştereken ve müteselsilen sorumlu olacaklarını öngörmektedir.

Yasanın bu açık hükmünden de anlaşılacağı gibi taşınmazda bizzat malik olmamakla birlikte sürekli olarak bağımsız bölümden yararlananlar da ortak gider ve avans borcundan malikle birlikte müştereken ve müteselsilen sorumludurlar. Bu kimselerin sorumlu olabilmeleri için malikle birlikte devamlı şekilde o bağımsız bölümde oturmaları yeterlidir. Bunların ayrıca malikin sıhri veya kan hısımları ya da üçüncü şahıslar olup olmamaları önemli değildir.

Malikle hiçbir hısımlık bağı bulunmayanların da ister malikle birlikte olsun isterse yalnız başlarına olsun dava konusu bağımsız bölümde devamlı surette oturmaları halinde ortak gider ve aidat borcundan sorumlu tutulmaları gerekir. Borçlar Yasasının 141.maddesi hükmüne göre, eğer bir borç ilişkisinde müşterek ve müteselsil sorumluluk durumu mevcut ise alacaklı, borcun tamamını müşterek ve müteselsil sorumlulardan herhangi birinden istemek ve dolayısıyla borçluyu tercih etmek hakkına sahiptir. Bilindiği üzere müteselsil sorumluluk ya Yasadan ya da sözleşmeden doğar. Buradaki sorumluluk yasadan yani Kat Mülkiyeti Yasasının 22. maddesinden doğmaktadır.

Yasasın bu amir hükmünü dar yorumlamak, 22.maddede kat maliki dışında sorumlu olacakları gösterilen kimselerin malikle birlikte oturmaları halinde sorumlu tutmamak yasanın özüne ve sözüne aykırı olduğu gibi müteselsil sorumluluk ilişkisini adi sorumluluk ilişkisine dönüştürür ki bunu kabul edip savunmak mümkün değildir.

Yukarıda da açıklandığı gibi müşterek ve müteselsil borç ilişkisinin bulunduğu yerde alacaklı borçlulardan hangisinde ödeme kabiliyeti görürse onu seçip borcun tamamını ondan istemek hakkına sahip olması Borçlar Yasasının temel kurallarından birisidir. Tüm bu hususlar dikkate alınmadan dava konusu bağımsız bölümün tapuda, davalının eşinin üzerine kayıtlı bulunduğundan davalının pasif husumet ehliyeti bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir…”

Kiracının Bağımsız Bölümü(Daireyi) Tahliye Edip Kiracılık Sıfatı Sona Erdikten Sonra Apartman Aidat Borcu Nedeniyle Sorumlu Tutulamayacağına İlişkin

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi 2008/6189 E. 2008/7448 K. sayılı Kararı şu şekildedir:

“…Kat Mülkiyeti Yasası’nın 20. maddesine göre ana taşınmazın ortak giderlerinden kat malikleri sorumludur. 22. madde hükmü gereğince de kat malikinin 20. madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir nedene dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira tutarı ile sınırlıdır.

Yasa’nın bu 22. maddesi hükmünce kiracının ana taşınmazın yönetimine karşı ortak giderlerden sorumluluğu onun kiracılık sıfatının devam ettiği sürece söz konusu olup, bağımsız bölümü boşalttıktan ve kiracılık sıfatı bittikten sonra ortak giderlerden sorumluluğu da sona ereceğinden yönetici bu durumdaki kişi hakkında dava açamaz ve Kat Mülkiyeti Yasası hükümlerine göre ortak gider borcunu ödemesini isteyemez.

Somut olayda davalı, hakkında icra takibi yapılmadan ve dava açılmadan önce kiracı olduğu bağımsız bölümden ayrılmış ve kiracılık sıfatı da sona ermiş bulunduğundan yöneticinin davalı kiracı hakkında açmış olduğu davanın husumet yokluğu nedeniyle reddi gerekirken davaya bakılıp işin esası hakkında hüküm kurulmuş olması doğru görülmemiştir…”

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi 2006/5370 E. 2006/7437 K. sayılı Kararı şu şekildedir:

“…Kat mülkiyeti Kanununun ortak giderlerin teminatına ait 22. maddesi hükmüne göre kiracıların sorumluluğu, ana taşınmazda bu sıfatla oturduğu sürece geçerlidir. Asıl sorumluluk sözü edilen Kanunun 20. maddesinde belirtildiği üzere kat malikinindir. Kanununun 22. maddesinde kiracının ya da başka bir hakka dayanarak bağımsız bölümde devamlı surette oturanın müteselsil sorumluluğu, oturduğu sürece söz konusu olup, bağımsız bölümü tahliye ettikten sonra yapılan icra takibi ile kiracının sorumlu tutulmasına kanuni olanak bulunmamaktadır.

İstenen alacağın davalı kiracının bağımsız bölümde oturduğu süreye ait olması Kat Mülkiyeti Kanununun uygulanması bakımından sonuca etkili olmayıp, kira sözleşmesine göre sorumluluk ise, bağımsız bölüm maliki ile kiracı arasındaki hukuki ilişkiye göre belirleneceğinden bu davada dikkate alınmaz. Çünkü kiracı, Kat Mülkiyeti Kanununun hükümlerine göre kanuni müteselsil sorumlu olarak ödemek zorunda kalacağı meblağı, bağımsız bölümü tahliye etmiş olduğundan, 22. maddede öngörüldüğü üzere kira borcundan düşemeyecektir.

Bu durumda, kiracı bağımsız bölümü tahliye ettikten sonra icra takibi yapılmış olduğu dikkate alınarak davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı olduğu şeklide kabulü doğru görülmemiştir…”

Apartman Aidat Borcu Gecikme Tazminatının Başlayacağı Tarihe İlişkin

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi 2017/10669 E. 2019/1326 K. sayılı Kararı şu şekildedir:

“…Kat Mülkiyeti Kanununun 20. maddesinin ikinci fıkrası hükmüne göre, ortak giderden payına düşeni ödemeyen bağımsız bölüm malikinin ödemede geciktiği günler için ödemekle yükümlü bulunduğu gecikme tazminatının başlangıç gününün açıkça saptanmış olması gerekir. Dava konusu ortak giderin dayanağını oluşturan kat malikleri kurulu kararına davalılar katılmışsa karar tarihi, kararın alındığı toplantıya katılmamışsa bu kararın kendisine tebliğ edildiği ya da başka bir biçimde borcunu öğrendiği tarih, bu da yoksa hakkında açılan icra takibi nedeniyle ödeme emrinin tebliğ edildiği tarih esas alınmalıdır.

Mahkemece, yukarıdaki esaslar dikkate alınarak davalıların aidat borcunu öğrendiği günün açıkça belirlenmesi, icra takibinden önce öğrenmediği saptandığında gecikme tazminatının ödeme emrinin tebliğinden itibaren başlatılması gerekirken, bu konuda yeterli inceleme ve araştırma yapılmadan borcun ait olduğu aydan itibaren gecikme tazminatının hesaplanıp buna göre hüküm kurulması,

2- Davalı tarafça dava konusu aidat kararlarının alındığı yönetim kurulu kararının iptali için … Sulh Hukuk Mahkemesinin 2015/1025 Esas sayılı dosyası ile dava açıldığı iddia edilmiş olmakla, dosyanın akıbetinin araştırılarak sonucuna göre hüküm kurulması gerektiğinin düşünülmemiş olması,

Doğru görülmemiştir…”

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi 2018/6499 E. 2019/467 K. sayılı Kararı şu şekildedir:

“…Kat Mülkiyeti Kanununun 20. maddesinin ikinci fıkrası hükmüne göre, ortak giderden payına düşeni ödemeyen bağımsız bölüm maliki gecikme faizi ödemekle yükümlü olup, ödemede geciktiği günler için ödemekle yükümlü bulunduğu gecikme tazminatının başlangıç gününün açıkça saptanmış olması gerekir.

Dava konusu ortak giderin dayanağını oluşturan düzenleme; işletme projesi ise işletme projesinin davalıya tebliğ edildiği tarih, kat malikleri kurulu kararı ise bu kurula davalı katılmışsa karar tarihi, kararın alındığı toplantıya katılmamışsa bu kararın kendisine tebliğ edildiği ya da başka bir biçimde borcunu öğrendiği tarih, bu da yoksa hakkında açılan icra takibi nedeniyle ödeme emrinin tebliğ edildiği tarih esas alınmalıdır.

Bu kapsamda; öncelikle aidat borcunun doğduğu dönemlere ilişkin alınan kat malikleri kurulu kararlarına ait belgelerin (toplantı çağrı davetiyeleri, toplantı çağrısına ilişkin tebligatlar, karar defterleri, toplantı tutanakları, hazirun cetveli, gündem… vs.) bütün olarak bilirkişiye tevdi edilerek, bu kararların iptal edilip edilmediği, iptal edilmedi ise kararların davalıya tebliğ edilip edilmediği tespit edildikten sonra, temerrüt tarihinin duraksamaya yer vermeyecek şekilde tespit edilmesi, davalının aidat borcunu öğrendiği günün açıkça belirlenmesi, icra takibinden önce öğrenmediği saptandığında gecikme tazminatının ödeme emrinin tebliğinden itibaren başlatılması gerekirken, bu konuda yeterli inceleme ve araştırma yapılmadan, yukarıda değinildiği biçimde kat mülkiyeti hukuku alanında uzman bilirkişilerden rapor alınmaksızın, tarafların ve Yargıtayın denetimine açık olmayacak biçimde hüküm kurulması doğru görülmemiştir…”

Bağımsız Bölüm Paydaşlarının Payları Oranında Apartman Aidat Borcu Nedeniyle Sorumlu Olacağına İlişkin

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2018/6492 E. 2019/4681 K.sayılı Kararı şu şekildedir:

“…Somut olayda; paylı mülkiyete konu taşınmaza ait site aidat giderleri, vergi ve diğer giderlerin davalılardan paydaş … tarafından karşılandığı iddia edilmiş olup, bahse konu giderlere yönelik davacı/ karşı davalıdan payına düşen oranda alacağın tahsili karşı dava ile talep edilmiştir.

Hal böyle olunca, mahkemece; yukarıda açıklanan maddi ve hukuki olgular çerçevesinde, davalı/ karşı davacı paydaşın ödediğini iddia ettiği paylı mülkiyete konu taşınmaza ait giderleri, diğer paydaşlara payları oranında her zaman rücu edebileceği dikkate alınarak, tüm bu giderler tespit edilip, davacı/ karşı davalının hissesi oranında sorumlu olduğu miktar belirlenmek suretiyle, hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken; eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir…”

 

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

Başa dön